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房屋租賃契約公證、土地租賃契約公證

Q:租約需要公證嗎?

A:我國民法的規定,契約原則上只要當事人就必要事項達成合意即可成立,不論是口頭或是訂立書面租約,均為有效的法律行為,並不一定要公證。只是未經公證的租約,可能會面臨許多實務上的風險,不得不慎!

Q:租賃公證的好處

A:
1.租賃公證書為公文書,在訴訟上推定為真正,不容當事人任意否認租賃契約之成立與內容。
2.附有逕受強制執行條款的租賃契約公證書,當房客有不付租金、租期屆滿拒不搬遷,或房東不返還押租金時,當事人無須經過繁複冗長的民事訴訟,可直接向法院民事執行處申請強制執行,強制當事人給付租金、押租金或搬遷。
3.租賃契約成立後,房東交付且房客已占有租賃物時,當房東出賣該租賃物時,原租賃契約對新租賃物所有人仍為有效,此為民法第425條第1項之「買賣不破租賃」原則;惟不動產租賃契約期限超過五年或未定期限且未經公證者,依該條第2項之規定,不適用「買賣不破租賃」原則,亦即原租賃契約對新所有人將無拘束力,房客恐將面臨被迫搬遷的窘境。特別是當房客為企業經營者,對租賃的營業場所往往投入大量成本,若遭遇此不測之風險時,將造成經營上或成本上的重大危機。
4.經公證的租約,公證人依法應將卷案保存十五年,並提供關係人閱覽或申請繕影本,具有保全證據之效果。
5.在公證租約過程中,除由公證人於實際體驗中探求當事人的真意及租賃事實,並核對房東與房客之身份證明文件與租賃標的之權利證明文件外,並由公證人與當事人共同逐一確認及說明租約各條款的法律上效果,使當事人在簽訂租約前,能完全充份的了解其租約上應有的權利與義務。

Q:租賃契約公證費用如何計算?

A:
公證法規定:依標的價額計算 (公證法第109條)。而標的價額係依租金總額或租賃物公告現值二者較高者,加上保證金或押租金者(公證法施行細則第84條)。公證書載明逕受強制執行者,加收原費用二分之一(公證法第119條)。
舉例說明:房屋稅單上之房屋現值為60萬元,租金總額為40萬元,保證金10萬元。
         則標的價額為60萬+10萬=70萬
          查公證費用標準表後,得出載明逕受強制執行之公證,公證費4500元。

Q:租賃契約經過公證後,是否一定要申報租賃所得?

A:其實不論租賃契約有無公證,只要有出租或為他人使用之事實,稅捐機關一律推定有出租之情形,並憑以課稅或罰款,納稅義務人並不會因為租賃契約未經公證,而可免去納稅責任。
因此,比較適當的作法是房東在訂定租金時,一併考量出租後可能增加的稅捐負擔。其次,租賃收入並非全額計入租賃所得,依所得稅法第14條之規定,可以列舉必要費用支出來扣抵,例如租賃物的修繕等費用;亦可不採列舉而依國稅局之規定以租賃收入的43%為必要費用,也就是僅以租金收入的57%為租賃所得。
至於房客所支付之租金,亦可依據稅法之規定,提列營業費用,以降低營業所得稅的負擔。